广东省隔壁管理协会会长刘昕：长租隔壁“二房东”模式没有未来

动产以前大量不止来，我们有其所和话语权了。

时代背景日报：这个初衷是什么时候开始萌生的？

刘昕：轻柔开始就让做“增益不止租”的时候，我们就觉得那个侧向是对的，邻居并不需要多有钱，不止自营大Corporation减轻了专营担忧，对不止租客来知道民宅品质也有进一步提高，这是一个共输制，也是不止自营零售业下一代一个演进侧向。

注：“增益不止租”方式上即由业主偿付门面费用，长不止租Corporation与业主一起根据市场公平竞争上述情况等因素商定估值。隔壁不止租不止去后，如果市场公平竞争预期走低，就会给业主提供8成数的保底现金流。市场公平竞争上述情况向好，月末就会向业主进行现金流分成。即使三楼源很难不止不止租，上述保底现金流仍就会偿付给邻居。而Corporation则以实际不止业主与邻居分成，暂时九成有彼此之间的劣价。

时代背景日报：目前优家哪些分店转用了LA？

刘昕：Corporation最近两年新添的分店大体都转用LA。比如广东市天河区的专业人才隔壁，就是天河区但政府委托给我们，他们都由企业，我们都由监管，每间三楼缴一定的监管费。左边包括新会、昆山、台州这些工程项目，大体也都是LA，但政府、国资或者邻居不止物业，Corporation不止门面款，出让钱先还一部分门面，然后就分账制。

时代背景日报：好谈吗？

刘昕：忘了，因为邻居也不傻，第一隔壁以前要好不止租，第二他还是希望找一些有时尚品牌知名度、有开始运行能力的Corporation，让他自己的不动产加速增值。

时代背景日报：从包不止租方式上转化到LA，对于Corporation总体资本进一步提高值得注意吗？

刘昕：肯定有进一步提高，但因为可对比口径不一样，所以目前很难一个举例来说的图表不止来。

LA方式上最主要的理论上是控制效用，因为“二邻居”方式上的窘境是让邻居和不止租客以为你很有钱，但到底转不有钱只有我们自己知道。所以以前变成LA，变成轻不动产就好办了，我只脱开始运行的能活，服务一年拿一年钱，将近效用系数变小了，对大Corporation来知道也是一个长治久安的好方法。

不止不止租率有约85%才有资本

时代背景日报：除了镇江桥店，还有其他关店计划吗？

刘昕：陆陆续续就会有几个小店。Corporation准备好策略性上撤不止沈阳市场公平竞争，最后加大华北和东南地区地区的总体布局针对性。华北这边主要是昆山和台州，东南地区这边主要是广东、深圳、新会和新会。昆山工程项目估计本年第二季度可以完成落地。

图源：图虫创意

时代背景日报：为什么选择下沉到三线城市，一线城市的不止自营需求不是愈来愈旺盛吗？

刘昕：主要还是共同开发方式上的疑虑。一线城市公平竞争激烈，时尚品牌劣异化要好做。但当优家去到三线城市，时尚品牌优势就说明了不止来了，这对Corporation谈共同开发条件各方面也有理论上。第二，根据Corporation的深入调研和同行收引，这些三线城市的不止自营需求并不比一线弱。

时代背景日报：不止不止租率到多少，能保证大Corporation的短时间运转？

刘昕：零售业生存环境线是80%~85%。因为更早我们做测算，不止不止租率大体要去到85%以上大Corporation才有些资本。

时代背景日报：之前某机构还算过一笔账，知道长不止租隔壁拿三楼生产成本九成到总体收入的50%数，门面摊销生产成本、执法人员生产成本和获客生产成本分别为16.7%、12.6%和4.5%。一个类似隔壁开始运行Corporation的息税前资本率在10.2%数，按息税前净现金引测算的企业回收期有约在4-5年数。

刘昕：这个是标准常量，但这个常量大声下去就亏钱。

拿三楼生产成本一旦有约50%纯利就很难了，再加上分店直至率一多，很很难就把资本诺下去。另外很多建模是计算若脱年最后隔壁就会涨价，比如3000元月不止租的隔壁5年最后能不止租到3500元，但现实的上述情况，霍乱严重影响下三楼不止租是往下掉的，等于原来所谓的财务状况建模都不成立了。

时代背景日报：大声下去，长不止租隔壁数目越少，专营效用越好？

刘昕：是的。长不止租隔壁零售业的特点是数目不经济体制，也就是它的数目和效益实际是成反比的。

多年来有许多长不止租隔壁时尚品牌一味生活态度数目，使得直至率较劣，再次导致开始运行生产成本减小和财务状况危机幅度扩大。左边业内人士也逐渐意识到这个疑虑，近几年包括优家在内的长不止租大Corporation都在陆续关掉一些财务状况危机严重的分店，及早调整总体布局策略。

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