中信建投：土拍两以外企稳收官 Q1将成地产板块最佳配置窗口

中的信建投证券发布研报称作，重申2021Q4~2022Q1将成房地产业隐没最佳配置窗口的论调，行情观感上将出现值得注意的日本公司Alpha重于产业Beta的情况，部分优质日本公司将挑选出。其中的房地产业研发隐没主推高信用或商业货运并能显眼的房企。此外，多元化转型卓有成效的研发商也值得非议。研发商力荐A股：据悉A(000002.SZ)、保利发展(600048.SH)、金地集团(600383.SH)、新城控股(601155.SH)、广宇发展(000537.SZ)、万业企业(600641.SH)；入市：龙湖集团(00960)、华润置地(01109)、旭辉控股集团(00884)、中的国海外发展(00688)。物业政府机构力荐之外A股：招商积余(001914.SZ)、新大正(002968.SZ)；入市：碧桂园服务(06098)、保利物业(06049)、旭辉永升服务(01995)、华润万象生活(01209)。代建若有力荐绿城政府机构控股(09979)。

中的信建投证券主要论调如下：

2021年是土放两临近方针实施元年，日本企业土地高价成交平稳收官。

回顾2021年22城三批临近土放的结果，第一批至第三批高价情况大致呈现“先扬-后抑-再稳”的过程。三批临近买进日本企业土地总额分别为10542/6437/5601亿元，成交总额呈现前高后高，全年多达成交总额达到22580亿元。根据我们计算，三批地块隐含毛利率分别为21.0%/25.4%/26.5%，第二批和第三批较第一批改善值得注意。

第三批土放买进前提普遍性受到限制，日本企业土地高价企稳降温。

73%的小城市受到限制第三批临近买进前提，如降高起放价、降高款项比例等。在此背景下，高价企稳降温。目前未完成第三批临近供地的21个小城市中的，16个小城市日本企业土地流放率较第二批攀升，溢价率高位企稳。地块利润率高水平基本与第二批持平，高于第一批。由于区域内价值、买进前提、供应骨架等因素差异，小城市间短时间并存仍存：南方小城市普遍性短时间极高，高价改善值得注意；大都市圈来看，长三角大都市圈是本次土放短时间最高的区域内。

市场化军事优势小规模特别强调，覆盖面房企中的民企拿地占总比回升。

市场化第三批在各小城市千分之获地存量占总比高达74%，断定借贷并能强的市场化拿地意愿和拿地并能更显眼。未来销售层面市场化市占总率可能都会全面升高，产业现状接踵而来便是。其中的，城投日本公司千分之获地存量占总比为45%，其平稳高价的关键作用小规模特别强调。覆盖面民企拿地也出现改善迹象，覆盖面房企中的民企获地总额占总比为31%，较第二批升高5个九成。随着产业借贷方针降温，经营并能平稳且财务状况健康的民企正逐步恢复拿地工作。

展望2022年土放高价，以下三个全面性值得小规模非议：

首先，地方政府买进前提可能都会随高价短时间动态相应，如相应地块盈利空间内和策划上限，政府机构日本企业土地高价比较平稳；供地骨架上，保障性住房地皮占总比预料都会全面升高。其次，日本企业土地高价高位行驶下，城投日本公司否有并能和意愿在此期间平稳高价、否利好代建产业渗透率提升等都值得小规模非议。先前，覆盖面房企竞争对手现状变化、日本企业房企军事优势否延续等，有待在此期间观察。

风险指引

房房地产业产业诱导方针系统升级；销售及结转不及预期。

本文编选自“房地产业加把劲”微信社都会公众号，著者： 竺劲、尹欢科；智通财经主编：黄晓冬。

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